Санирането няма да мине без професионален мениджър
Финансиране за енергийно обновяване на блоковете има, въпросът е в организацията
Госпожо Наньова, като практик каква е оценката ви за реалното състояние на енергийната ефективност на многофамилните жилищни сгради в България?- Сградният фонд е с ниска енергийна ефективност. Но може да се каже, че най-уязвими са сградите, строени по индустриален способ, в периода между 60-те и началото на 90-те години на миналия век, познати в основни си видове като панелни или ЕПК. Обаче, когато са приложени при тях, мерките за енергийна ефективност са много по-ефикасни, отколкото при тухленото строителство.Проблемът засяга предимно областните центрове и в по-голяма степен големите градове. Около 60% от населението в тях живее в такъв тип строителство. Това са над два милиона души.От друга страна, тухленото строителство, основно в центровете на градовете, е или еднофамилно, или е строено по кооперативен способ. Обитателите му в много по-голяма степен имат нагласата да се организират, за да постигнат резултат по отношение на реновацията или поддръжката. За разлика от тях в сградите, строени по индустриален способ в периода преди 1989 г., е изградена много разнообразна смесица от обитатели. Хората са били принудени да живеят там, имат различни икономически възможности и социален статус. Оттук произтича голямото препятствие: те трудно се организират.Проблемът в голяма степен е създаден от държавата и това се признава в Европейския съюз. От една страна, самото строителство и проектите са много по-уязвими. Панелите практически са вечни, но са с метални сглобки, а те, оставени без изолация, стават по-податливи на корозия и съответно остаряване. По време на социализма държавата не е изисквала организация на поддръжката на общите части (вероятно и съзнателно, за да не се създава такава форма на гражданско общество). Тези сгради са оставени на самотек, без поддръжка, процес, който продължава и до днес. Как действахте в случаите, в които се натъквате на неизползвани жилища?- Ако в блок с 24 апартамента един е празен, това не е кой знае какъв проблем, при положение че тази дейност се субсидира и мнозинството е убедено в ползата. Нашето предложение беше, ако не може да се намери собственикът или има социално слаби (преценката за последното оставихме на техните съседи), изобщо, ако няма кой да финансира мерките за дадения апартамент, останалите солидарно да разделят 50% от цената, докато проектът поеме останалата половина. В същото време за тези жилища изпълняваме само топлоизолация, без смяна на дограмата. В бъдеще специално по отношение на социално слабите това трябва да има политическо решение и евентуално еднократна помощ така, както сега те получават субсидии за отопление.Там, където вече има много празни апартаменти, по правило и финансовите проблеми на хората са много по-съществени. Може би изобщо няма смисъл тези блокове да се обновяват просто защото няма достатъчно интерес хората да живеят в тях.Имали ли сте проекти, при които етажната собственост има собствени източници на приходи и как това помага за финансирането? Може ли енергийната ефективност да се финансира с преструктуриране на кварталите чрез осигуряване на терени за допълнително застрояване или други форми на приходи от прилежащите имоти?- Икономическите активи на етажната собственост в масовия случай – индустриалното строителството, където има такива, могат да служат като добър резерв за самата етажна собственост и като такъв да послужат като обезпечение по заем. Това може да са доходи от общо помещение или клетка на мобилен оператор. Хората в такива блокове имат много по-голяма готовност за инвестиции, защото тези приходи им помагат. И все пак сумите са ниски.Интегрираните планове за градско възстановяване и развитие разрешават да се правят подробни устройствени планове и вероятно там, където те се правят, ще се учредяват парцели към блоковете. Но заради реституираните терени не остана място и законодателството е така направено, че това, което се получава като актив, не служи за нищо. Не съм голям оптимист, че много от хората ще вземат терени, които нямат практическа стойност. Освен това всеки урбанист ще ви каже, че е кощунство да се заграждат терените, защото там липсват публични пространства.Какви са изискванията за строително качество на работите при проекта? Къде трябва да се поставят целите?- В заданието сме заложили постигането на минимално изискуемите стандарти, валидни към момента. След последите промени най-често се предписват по-дебели изолационни плоскости. След като имаме техническите спецификации, които залагаме при избора на изпълнител, извършваме троен контрол. Без законът да го изисква, наемаме независим технически контрол, който следи количество и качество на влаганите материали. Втори път имаме технически лица от проекта, които извършват надзор. Третият надзор е от етажната собственост: още при подписването на договора поставяме изискване да предоставят технически грамотно лице, което ние да одобрим, за да контролира обекта. Собствениците трябва да му плащат, за да знаят, че това е човекът, който ще ги представлява, подписва всички актове и приема работата от името на блока. Не бих казала, че не сме имали проблеми, още повече че фирмите имат малко опит и други нагласи. Като чуят, че имат субсидия, и си представят един общински обект, докато тук всеки се пазари за стотинките. В нашите проекти с осигуряването и на независим контрол, и на контрол от страна на собствениците, нещата се случват. Като цяло нямаме недоволни.
Какви препятствия предсанирането идентифицирадемонстрационният проект?Първи проблем: съгласиетоРешение: облекчаване на режима за сдружаване в етажната собственост чрез промени в закона за управлението й, позволяващи създаване на сдружение на собствениците с мнозинство от две трети от идеалните части в общите части на сградатаПървата група обхваща и необходимостта от стопроцентовото участие на хората в една многофамилна сграда, за да бъде обновена тя. Тъй като хората са собственици, ако те не искат да участват, не могат да бъдат принудени. Втори проблем: платежоспособността Решение: субсидия в размер на 50% от цялата стойност на проектаНашите сметки показват, че за среден апартамент 75 кв.м жилищна площ е необходима инвестиция 10 хил. лева за прилагане на базовите мерки за енергийна ефективност: топлоизолация, подмяна на дограма, както и ремонтни работи, които предшестват мерките за енергийна ефективност - няма смисъл да полагаш топлоизолация на покрив, който има нужда от ремонт. Решихме този въпрос със субсидията в размер на 50% от стойността на инвестицията. Трети проблем: финансирането Решението: колективен кредит с участието на всички собственици, като наличните средства се предоставят като парично обезщетение за гарантиране на заема Това все още означава, че хората трябва да осигурят останалите пет хиляди лева съфинансиране. Нашите разчети, а и практиката ни показа, че при средните доходи в България мероприятието става постижимо за 75-80% от живеещите в една сграда.Но дори да могат да си го позволят, хората невинаги разполагат с тези средства. Доста от тях могат да бръкнат в резервите си или да вземат заем, но тези, които ги нямат налични, много често нямат достъп до кредит или защото доходите им не могат да отговорят на изискванията на банките, или защото вече имат кредит. За да могат да отговорят на условията на банките и да имат разполагаем доход, те трябва да теглят кредит за дълъг период от време, от порядъка на 8-10 години. При лихви за потребителски кредити от 14% те ще трябва да върнат двойно тази инвестиция.Какво направихме ние? В началните фази на проекта решавахме проблемите на парче. Търсихме начини да облекчим достъпа на хората до кредити от търговските банките или небанкови финансиращи институции като фонда за микрокредитиране. По споразумение с проекта те осигуриха достъп на хората, които не могат да получат заем от банка. Но това не е решение на проблема.Решението намерихме в колективния кредит с фонда "Енергийна ефективност". На първо място, той дава достъп до финансиране на тези, на които търговските банки не дават пари. На второ място, кредитът беше отпуснат при лихва 7.5%, горе-долу половината от пазарната лихва по потребителски заем. Четвърти проблем: организация на изпълнението на обновяването и поддръжката на етажната собственостРешението: наличие на професионален мениджър с управленска, техническа, юридическа и финансово-отчетна компетентностОбновяването на една сграда е един доста сериозен процес, който изисква и юридическа, и техническа, и финансово-отчетна експертиза. В случая функцията на този професионален мениджър се изпълни от екипа на проекта.За съжаление тук има много наслоени и трайни нагласи у хората и политиците, защото, когато се заговори за професионален мениджър, се мисли за някой, който ще дойде да ги измами. Но ако има много организации, подобни на екипа на Демонстрационния проект, те ще могат да направят избор.
Защо е необходим професионалният мениджърВеднъж постигнали съгласие, че искат да минат през този процес, хората трябва да бъдат информирани какви са възможностите да получат финансиране, да получат правен съвет за сдружаването, да се организира процедурата по теглене на кредита, да се организира техническото и енергийното обследване, на тази база да се направят технически спецификации, които да се остойностят, да се избере добър изпълнител и да се осигури капацитет за надежден надзор, след приключване на проекта всичко да се отчете и пред този, който отпуска субсидията, за да са сигурни хората, че след като са изпълнили всичко, ще получат и безвъзмездната помощ.Ние предложихме още миналата година да използваме опита на демонстрационния проект, за да обучим фирми и организации преди старта на операция 1.2 "Жилищна политика" по оперативна програма "Регионално развитие". А и не само заради нея. Източниците са много, но и много ще бъдат в бъдеще, защото това е много гореща тема в Европейския съюз. Очаква се да стартира и втората фаза на Програмата за кредитиране на енергийна ефективност в дома на Европейската банка за възстановяване и развитие, където също има субсидиращ елемент. Продажбата на спестени емисии парникови газове също може да осигури финансиране. По-ключов за мен е проблемът с организацията на процеса и това кой ще изпълни ролята на професионален мениджър в този процес.
Защо трябва да се промени законът за етажната собственостНашият опит досега показва, че не е имало случай, в който хората наведнъж и на сто процента да се съгласят. Но не е имало и случай, в който мнозинството да е взело информирано решение, че ще тръгне по този път, а да не са намерени решения за неискащите или неможещите да бъдат присъединени към общността. Оттам дойде разбирането, че ако се намали кворумът за сдружение (в момента предложението е за 67%), процедурно ще се намерят начините да се включат и несъгласните. А ако решат да си направят сдружение, е много вероятно причината да е въпросното обновяване. В момента така или иначе етажните собствености не се регистрират чрез тази форма на управление.
Какво е решението за колективен кредит при приемливи условия?Има една заблуда, че сдружаването на хората в етажната собственост решава този проблем. С фонд "Енегийна ефективност" минахме през доста тежък и дълъг процес. На първо място нямахме сто процента съгласие на собствениците и нямахме регистрирано сдружение, което беше изискване на фонда. Наехме юристи, които ни помогнаха да убедим юристите на фонда, че регистрацията на едно сдружение в общината не носи никакви ползи за финансовите институции. То е дори по-малко обвързващо, отколкото решението на етажната собственост в събранието, в което собствениците участват като физически лица с цялото си имущество. Това, което ние направихме, а те приеха и отпуснаха кредита, беше решение на общото събрание на етажната собственост.Първо, не всички имаха нужда и искаха кредит. Но ние задължихме всички солидарно да участват в осигуряването на обезпечението, което беше парично. Тъй като във въпросната сграда има и общински жилища, общината също се съгласи да участва финансово. Предоставихме това обезпечение на фонда, а той направи и застраховка на кредита. При две обезпечения рискът намаля. Макар че застраховката оскъпи финансирането, те успяха да предоставят заема при лихва 7.5%.В бъдеще една добра възможност, която ще се отвори с промените в Закона за управление на етажната собственост, е общините да създават гаранционни фондове. Ако общината като институция застане като гарант, картината ще изглежда много по-добре.
Как да се използват фондовете на Европейския съюз или други безвъзмездни помощиПроцентът на субсидията по проекта е много сериозен предвид това, че трябва да се осигури финансиране в този размер от държавата или европейски фондове или друг играч от публичния сектор?- По структурните фондове и програмата за развитие на селските райони 50% е приемлива субсидия като размер. Има субсидии за частни субекти и по 70-80% при допълнителни условия. Нашият проект показа, че този размер може да бъде защитен като платежоспособност на потребителя, социална поносимост и ефективност на дейностите. Обсъждали сме с колеги от министерството да се приложи правилото de minimis (изключващо малки по размер субсидии от регламента за държавна помощ на Европейския съюз – бел. ред.). Това значи, че помощта за една сграда може да бъде до 200 хиляди евро, или 400 хил. лева. Ако те са 50% от стойността на проекта, значи, че ще имаме бюджет за една 18- до 20-етажна сграда. Дори по-големите сгради в нашия проект не са надхвърляли 300-400 хил. лева.Но трябва да се изчисти механизмът за предоставянето на средствата. Теоретично най-лесният начин, който работи в бившите социалистически държави, сега членки на Европейския съюз, е парите да минават през фонд, подобен на Jessica. Ако хората трябва да провеждат процедури по общата схема на оперативната програма, тогава вече става страшно и необходимостта от професионален мениджър ще бъде още по-голяма. Когато става въпрос за частна собственост, хората не трябва ли да имат възможност да вземат по-гъвкави решения – да разширяват обхвата на поръчката в зависимост от възможностите си?- Затова разковничето е фонд. Най-близо е примерът на Програмата за енергийна ефективност в дома на ЕБВР, където се даваха индивидуални кредити, съчетани със субсидия. Там отиваш с три оферти, показваш ги на банката, тя одобрява избора, наемаш изпълнител, работата се отчита и субсидията се връща. Тук ще има по-сложна организация, но принципът може да се запази. Пак ще има нужда от професионален мениджър, който да помага.Първият проблем е откъде хората ще намерят пари, дори да има субсидия. При фондовете на ЕС те трябва да намерят финансиране за целия проект предварително. Във всички случаи липсата на кредитиращ механизъм е изключително съществен проблем. Виждаме колко общините се оправят с авансирането, въпреки че имат фонд ФЛАГ и че имат административен опит. Кой ще даде кредит и как въобще се очаква тези хора да кандидатстват по оперативната програма, да си платят дейностите?Отделно от това ще трябва предварително да се направят енергийни обследвания и да се проектира обновяването. За собствениците създаването на техническата документация е безплатно, както ще бъде и по оперативната програма. Но ние също си зададохме въпроса за кого правим всичко това? На който и да обещаем, че ще финансираме проектирането, всеки ще обещае, че след това ще се санира. Тогава решихме, че след като стигнат до решение и кандидатстват с необходимите документи за постигнато съгласие, ще събираме по 300 лева на домакинство аванс. Условието беше, ако не участват по тяхна вина, да им задържим парите. Дълго гледахме в тавана, докато решихме, че сумата е достатъчно ниска, за да могат всички да си я позволят, но достатъчно висока, за да се лишат от нея. Нищо не е било толкова трудно, колкото постигането на съгласие да дадат тези 300 лева. Никой, който веднъж е дал парите, след това не се е отказал. Затова такъв механизъм трябва да има. И пак стигаме до въпроса кой ще управлява прилагането му.Това са принципни въпроси, които в бъдеще трябва да намерят своето решение и затова трябва да бъдат поставени на дискусия пред бизнеса, неправителствения сектор и институциите. Те не засягат само оперативната програма. Вероятно, ако мярката за жилищна политика не мине ефективно, ще е трудно да се поискат нови пари в следващия програмен период. - Затова залогът е много голям. Двата проблема са кой ще запълни липсата на професионалния мениджър и какъв ще бъде финансовият механизъм за усвояване на пари от структурните фондове или от други източници.
