Г-н Савов, в последните години в България бяха извършени няколко по-големи сделки с придобивания на хотели. Можете ли да коментирате най-общите специфики на сделки в този сектор?- Спецификите на сделките с хотели са породени предимно от факта, че всеки хотел трябва да се разглежда преди всичко като работещ бизнес и едва след това като недвижим имот. Оттам идват и особеностите при анализа на конкретния актив, разработването на точната му оценка, структурирането на конкретната сделка, финансирането й, обезпеченията, които могат да бъдат дадени, и т.н. Позиционирането на хотела в конкретен пазарен сегмент също оказва съществено значение за сделката. За всеки участник в процеса - от собственика, през оператора до финансиращата банка, не е без значение категоризацията на актива, дали става въпрос за типичен градски хотел или за ваканционен актив и т.н.Като общо правило оценката на хотели е сравнително по-сложна, бизнесът е динамичен и по-рисков, съответно възможностите за структуриране и финансиране на такива сделки са по-голямо предизвикателство. Все по-често хотелите в България работят на базата на договори с големи оператори или под франчайз договори. Тези договори обикновено са дългосрочни и могат да предвиждат определени изисквания при промяна на собствеността - съгласие от страна на оператора или финансираща страна, предоговаряне на финансови условия и т.н. Въпросите, свързани с права на интелектуална собственост - търговски марки, системи за управление на поръчки, доставки и качество, ноу-хау и др., също не бива да се подценяват, тъй като често стоят в основата на това хотел да бъде печеливш продукт на пазара.Какви са особеностите на туристическия бизнес по отношение на ваканционни и градски хотели от гледна точка на правното обслужване?- Дали хотелът е градски или ваканционен се отразява най-вече на цикъла му на работа. Сезонността концентрира бизнес цикъла, като, от една страна, всеки ваканционен хотел трябва да постигне резултати за конкретен период от време, а от друга, по правило има период в годината, в който хотелът спира своята дейност или я свежда до минимум. Тази специфика обуславя период на предварителна подготовка преди всеки сезон за ваканционните хотели, води до краткосрочни договори, отношенията с доставчици, работници и служители и т.н. са подчинени на конкретна времева рамка, в която се търсят конкретни резултати. Бизнес моделът на ваканционните хотели по правило е подложен на повече стрес и от тази гледна точка сякаш на повече потенциални спорове и неуредици.Много хотели са на пазара за продажба в момента - какви са най-честите казуси за преструктуриране и структуриране на сделки? Какво е значението на вида на активите - градски или ваканционни хотели, в голям или малък град, по Черноморието или в планините?- Огромна част от хотелите на пазара са предмет на банково или частно финансиране. Изключителна рядкост е да се продава хотел без дълг. От тази гледна точка най-честите казуси са свързани с възможностите за финансиране - преструктуриране на стари задължения, падане на стари обезпечения и учредяване на нови. Намирането на баланса между стария и новия кредитор се оказва сериозно предизвикателство. Друга голяма група казуси са свързани с правата на трети лица по отношение на потенциална сделка - най-често това е получаването на съгласие от страна на франчайзодатели, оператори или кредитори.Видът актив определя желанието за сделка и нивото на риск, което участниците в нея са склонни да поемат. В последните години наблюдаваме тенденция добре разработените градски хотели да бъдат предпочитана цел в сравнение с ваканционните активи. От друга страна, сред ваканционните хотели са предпочитани внимателно структурираните и менажирани проекти в развити туристически зони или в такива, пред които има потенциал за устойчиво развитие. Хотелиерският бизнес в малките и големи градове има своите особености и съответни предимства и недостатъци, но като цяло поради сравнително установения туристически поток в България предимство за по-сериозни инвеститори имат хотелите в по-големите градове. Поради високото предлагане на хотели на пазара са рядко срещани сделките на всяка цена. Потенциалните купувачи са много по-внимателни и като цяло не са склонни към поемане на рискове.Каква е ролята на предварителния анализ и на категоризацията на активите?- Предварителният анализ е ключов момент за всяка сделка в момента. Практиката ни показва, че периодът на анализ се е увеличил в сравнение с преди няколко години, а купувачите са много по-внимателни при подготовката и преценката на всяка сделка, както и при калкулацията на потенциалните рискове. Ситуацията на пазара не оправдава сделки без добър предварителен анализ.По отношение на категоризацията пазарът показва, че като цяло на по-голям интерес от инвеститори се радва по-високият клас хотели. Това са и по-професионално подготвените проекти, който издържат финансова обосновка на сделката.Какви са възможностите и ролята на секюритизацията?- Идеята на секюритизацията е да осигури висока ликвидност в печеливш, но нисколиквиден сектор, какъвто са недвижимите имоти. Обособява се портфейл или пул от сравнително нисколиквидни активи, като срещу тях се издават ликвидни ценни книги (акции или облигации), които на свой ред се предлагат за закупуване от потенциални инвеститори. Възможностите на секюритизацията да раздвижи затруднения пазар на недвижими имоти са големи, като в традиционен вид у нас тя се предлага от дружествата със специална инвестиционна цел. За съжаление секюритизацията остана слабо използван инструмент, банките не са активен играч, а поради спецификата на имотния пазар в България дружествата със специална инвестиционна цел бяха насочили усилията си основно към земеделска земя и търговски имоти. Все пак напоследък забелязваме тенденция все повече играчи на пазара да се интересуват от хотели като възможна част от техните портфейли. Хотелите дават възможност за стабилен и предвидим паричен поток и са подходящи за секюритизация.Можете ли да коментирате приятелски и враждебни придобивания?- Не може да се каже, че враждебните изкупувания са запазената марка на нашия пазар. Страстите се нагорещяват, когато на пазара излезе трофеен актив, но все пак в момента има достатъчно предлагане, за да виждаме по-скоро приятелски сделки. Все пак, доколкото сектора е силно конкурентен и част от играчите изпитват финансови затруднения, в близко бъдеще можем да станем свидетели на повече враждебни изкупувания. Банките също могат да се окажат съществен фактор в този процес в качеството им на кредитори.Какви са изводите и стратегиите, които можете да препоръчате?- Като цяло пазарът е стабилен и предоставя все по-добри възможности за инвестиции. Резкият спад в приходите на хотелите, на който бяхме свидетели преди години, сякаш приключи и бизнесът се радва на сравнително стабилни финансови постъпления и поток от туристи. Новите проекти в сектора също показват това. Все още обаче могат да се очакват сделки, породени от преструктуриране на стари задължения към кредитори и доставчици. По-вероятно е градските хотели да останат предпочитана алтернатива пред ваканционните проекти. По-малки бутикови активи също ще получат своя шанс. Бихме се радвали да видим и пробив на продукти като ипотечните облигации, които биха отворили пазара към дребни инвеститори.Можете ли да дадете примери за по-сложните казуси от практиката, свързани с хотелски проекти - градски и ваканционни хотели?- За съжаление голяма част от сложните юридически казуси, свързани с хотели, са продукт на непълноти или противоречия в законодателството. Имали сме тежки казуси във връзка с право на ползване на общинска и държавна собственост, норми и параметри на застрояване и т.н. В сделките по придобиване на хотели сложни казуси се получават, когато различните страни в един проект - собственикът на сградата, операторът и финансовият инвеститор имат противоречиви интереси и успяват да се самоблокират. Отношенията между настоящ кредитор, който търси излизане от конкретен проект, и нов кредитор, който иска да финансира актива, също могат да бъдат особено напрегнати. Схемата на плащане на цената и получаването на пакета договорени обезпечения са винаги критичен момент, който често се преодолява със сложни договори за документален ескроу. Интервюто взе Николай Тодоров