Два различни сектора - градски и ваканционен туризъм - какво е състоянието и перспективите в България?- И двата сектора към момента са стабилни и имат своя потенциал.Градските жилища, както е известно, са сегмент от пазара, който винаги се развива по един или друг начин. Перспективи в средносрочен план има основно в големите градове, както и тези, които предлагат градска среда във ваканционна дестинация. През последните години развитието на нови жилищни проекти в градовете бе силно ограничено. Считаме, че потенциал за развитие на нови проекти вече е налице, но съществуват някои пречки, които следва да се преодолеят.Първо, продължава да изостава изграждането на необходимата инфраструктура от общините. Липсата на такава и липсата на ясен план и срокове за нейното изграждане е съществен риск, който налага включването на инфраструктурата в бюджета директно на предприемачите. Последното оскъпява съществено проектите и увеличава риска от тяхната успешна реализация.Второ, ценообразуването на исканата цена от продавачите на парцели все още често е далеч от разумната справедлива цена предвид състоянието на пазара на крайния продукт.Трето, банките се превръщат в съществен играч на този сегмент, които обаче невинаги действат адекватно на пазарната ситуация. Причината основно е в това, че въпреки усилията им през последните години да управляват имоти и да действат като предприемачи те като че ли пропускат факта, че това не е тяхната дейност и експертиза. По този начин, вместо да аутсорсват тази дейност на професионалистите, те може би от липса на доверие се опитват да създават вътрешни структури. По този начин най-малкото те действат изключително тромаво поради голямата си и тежка администрация и бюрокрация. Последното за банкова дейност е задължително, но за предприемаческа и търговска може да е огромен проблем.Пазарът на ваканционни имоти е стабилен основно по черноморското крайбрежие. Този пазар е единственият, който не спря да генерира сериозни инвестиции и приходи дори и в кризата – вече 5 години. Държавата и общините са голям длъжник на предприемачите в този сегмент. Лошите примери по Черноморието не са само заслуга на недобросъвестни предприемачи, но и на бездействието от страна на местната и държавната власт и неприлагането навреме на правилата и нормите. Според нас извършеното заснемане на местообитанията в зоните по "Натура" и ограниченията в застрояването по черноморското крайбрежие вече са достатъчно силна превантивна мярка, за да не се допускат нови неекологично съобразени проекти. Оттук нататък е въпрос на контрол.В същото време обаче черноморските общини все още нямат приети общи устройствени планове (ОУП), което на практика е блокирало развитието на нови проекти от близо 4 години. Това би трябвало да е недопустимо за един толкова важен сектор, осигуряващ стотици милиони преки чуждестранни инвестиции. Една от причините за забавата в приемането на ОУП е липсата на достатъчно административен ресурс и експерти в съответните общини, а другата са непрекъснатите обжалвания от екоорганизации.Считаме, че е крайно време да се намери разумният баланс между желание на общините за развитие, законови ограничения и екология и да се пристъпи към бърз административен процес по одобряване и влизане в сила на ОУП на черноморските общини. Може би най-бързо това ще се случи с централизирано управление директно от МРРБ. Много важно е също така да се изградят бързо новите пречиствателни станции и ВИК в черноморските общини, съобразени с многократно нарасналия брой туристи през лятото.Наблюдават се и известни инвестиции и в планински проекти, особено в локации с минерални води. Те имат действително голям потенциал. Балнеологията и рехабилитацията могат да бъдат вторият стълб в привличането на инвестиции и чуждестранни клиенти след Черноморието. При тях основната предпоставка е държавата и общините да приемат този потенциал за един от националните приоритети и да съдействат за неговото развитие и международен маркетинг максимално. Изграждането на необходимата инфраструктура и  ­подпомагането на предприемачите е от съществено значение. В тази връзка може да се помисли за повече видове сертифициране по Закона за насърчаване на инвестициите, които да позволяват избрани проекти в областта на недвижимите имоти и туризма да имат приоритетно обслужване и финансово подпомагане.Какви са инвестициите в градски и ваканционни хотелски комплекси, които планирате? Какви са подходящите бизнес стратегии за двата сектора?- Не планираме инвестиции към момента в градски хотели, въпреки че има интересни предложения на пазара. Причината е основно в ограничения ни инвестиционен потенциал, което налага приоритетизиране. Към момента управляваме 3 градски хотела и един апартмънт хаус в София. Възможно е да развием хотел в черноморска дестинация, въпреки че това не е твърдо решено на този етап. Предвиждаме и довършване на комплекса си с хотел в Паничище в средносрочен план.Подходящите бизнес стратегии и в двата сектора, както между другото и при останалите сектори, са: внимателен анализ и прогноза за потенциала на пазара, детайлно обследване на дестинацията, правилен маркетинг микс, финансова дисциплина, добър професионален екип, точно бюджетиране, стартиране при осигурено финансиране, предприемаческо ноу-хау.Сливания и придобивания - можете ли да коментирате тази тенденция при големите градски хотели и ваканционните имоти?- Ние не сме участвали в подобни сделки до момента, но те са нещо нормално като кризисен и посткризисен процес.Градските хотели са в доста затруднено положение както заради икономическата криза, така и заради политическия риск на страната ни от известно време.Ваканционните комплекси на по-задни линии по Черноморието или такива със собственици с финансови проблеми също създават предпоставки за подобни процеси. Може би най-голяма е въпросителната за бъдещата консолидация на подобни комплекси в Банско. Там е необходимо да се намери ключът, който ще ги отключи. Пониженото търсене води до ожесточена конкуренция, а в тези условия предимство винаги имат по-големите, които печелят от мащаба, но при занижени норми на доходност. Печеливши могат да бъдат и малките хотелски вериги, които са насочени към конкретна група клиенти и предлагат специални и уникални услуги.Можете ли да коментирате как трябва да се преустрои пазарът на недвижими имоти от гледна точка на преструктуриране на проблемни проекти?- Чрез правилна концепция за тяхното преструктуриране. Това изисква професионализъм и креативност. Понякога и допълнителни инвестиции. Преструктурирането иначе е пазарен процес и то ще се случи по един или друг начин. Но както вече коментирах, аутсорсване към правилните професионалисти, които да намерят решението е добра стратегия. Проблемните проекти са трън в очите и на местната администрация поради социалния ефект върху съответната градска или ваканционна среда. От тази гледна точка общинската администрация трябва да е насърчавана да подпомага лицата, желаещи да реализират успешно тези проекти.Каква е заетостта на градските и ваканционните имоти на "Феърплей"? - Заетостта в Банско, където е хотелът ни "Св. Иван Рилски", не е достатъчна, за да гарантира стабилна възвращаемост на инвестиция от подобен мащаб. Оценката ни е, че за пазара в Банско хотелът ни се представя доста добре, но това в никакъв случай не е желаният от насрезултат. Причината е основно в ниската платежоспособност на масовия клиент в Банско през последните години.Заетостта ни в Санта Марина, Созопол, в активния сезон е близка до максималната. Тоест морските ни инвестиции имат доста добра възвращаемост.Градските ни хотели страдат от кризата и политическия риск, както споменах, но въпреки това заетостта им не е спаднала съществено. Считаме, че за пазарните условия те се представят много добре. Нашите комплекси и хотели са от категории 4 и 5 звезди. Клиентите, към които сме ориентирани, са т.нар. средна и над средна класа. Това, ако говорим за българските ни клиенти, включва служители със стабилни и високи доходи, бизнесмени, интелигенция.Чуждестранните ни клиенти от Русия са основно от средната класа за страната: малък и среден бизнес, артисти, висши чиновници, високо платени служители. Чуждестранните клиенти от бившия социалистически лагер са отново представители на средната и над средната класа. Клиентите от развитите държави са най-вече представители на обикновените служители, т.е. под средна до средна класа.Не очакваме съществена промяна на качеството на туристите в средносрочен план. Трябва, разбира се, да се стремим да привличаме по-платежоспособни и по-образовани туристи. В тази връзка искам да отбележа, че едни от най-добрите туристи са българите, стига да могат да си го позволят. Ние се стремим да привличаме максимално български туристи и клиенти в нашите комплекси и хотели. Имаме и много постоянни дългогодишни клиенти.Ролята на управлението от собствена компания на тези имоти като засилващ се бизнес и за осигуряване на максимален комфорт на клиентите?- Развитието на дейността ни по управление на недвижими имоти бе обусловено от липсата на достатъчно бизнес практики в тази област в България. Нормално е предприемачи, които решават да задържат един проект като инвестиционен имот, да се опитат да развият и собствен пропърти мениджмънт. Този тип интеграция е успешен модел при силно конкурентен или силно ограничен от търсене пазар, защото позволява икономия на разходи и акумулиране на печалбата от два бизнеса. Собственото управление има възможността да предостави ресурса на предприемача в услуга на управлението на инвестициите, което осигурява добър първоначален комфорт.Но истината е, че професионализмът и непрекъснатото подобрение на услугите и дейностите са ключът към успеха на клиентски ориентирания бизнес. Това се отнася с особена сила, когато клиентът е физическо лице, а не компания, и с най-голяма сила когато се обслужват клиенти, които търсят почивка, комфорт и уют. Изводът е, че интеграцията на управлението на инвестиционен имот към предприемача може да осигури само първоначално пазарно предимство, и то на пазар с липса на предлагане от утвърдени брандове. Поради тази причина нашата цел винаги е била да постигнем утвърден бранд, който да е разпознаваем и да е знак за високо качество на услугите.При управлението на имоти брандирането е задължителна необходимост много повече, отколкото формалната категоризация. Създаването на верига само по себе си е знак за успешен бранд и бизнес модел.Как оценявате ролята на културния и историческия туризъм за развитие на секторите на градските и ваканционни хотели?- Ролята на този туризъм е съществена, а за съжаление ние има още много какво да желаем в подобряването на тази услуга и маркетирането й. Тук отново трябва да се включиадминистрацията, която следва да го разглежда като бизнес с национален приоритет. Бизнесът знае как това може да се случи, достатъчно е просто да има добър диалог между него и администрацията, който да доведе до основни приоритетни цели и бързото им изпълнение. България има огромен потенциал от исторически и културни ценности, които трябва да бъдат правилно представени пред света, като най-напред следва да се определят най-важните ни целеви пазари, които ще ни осигурят правилното пазарно позициониране и пазарна ниша.Нови хоризонти - СПА и голф. Принос на развитието на малките сектори към морския и планинския/ски туризъм?- Не сме специалисти на пазара на голф имоти и услуги. Въпреки това мнението ни е, че голф туризмът е много специфична пазарна ниша, която процъфтява в дестинации, които могат да привлекат богати туристи. Не е достатъчно едно добро игрище и база, необходимо е нещо друго, което да привлече богатите туристи да играят голф точно в тази страна. Това друго нещо са даденостите на самата страна. Тя трябва да е с интересна природа, да има нещо уникално, да е модерна за подобен тип туристи. Този тип маркетинг се постига с огромни инвестиции, със съдействието на държавата, както и на международните организации на тези туристи.СПА туризмът ни има потенциал, но е много важно да открием правилната ни пазарна ниша. Кои са нашите СПА клиенти? Истината е, че ако не можем да привлечем нашите собствени сънародници, сме обречени. Много близо да България са Алпите, където този туризъм е силно развит, както между другото и в някои страни от Централна Европа. Да не говорим за крайно северните и скандинавските страни, където е част от ежедневието на хората.Изводът е: нашият най-вероятен потенциален чуждестранен клиент на СПА услуги е от гъсто населени страни извън Европа. Иначе пазарна ниша за малките сектори винаги има. Това е просто въпрос на продукт и услуга.Каква трябва да е ролята на туроператорите, държавата и сдруженията за развитието на сектора на градския и ваканционния туризъм?- Ролята на туроператорите и професионалните сдружения трябва да е водеща, а държавата трябва да ги подпомага максимално, да използва държавния апарат и власт за реализиране на поставените от тях цели. Професионалните организации обаче не трябва да забравят, че те са първото ниво на контрол за спазване на правилата. Държавата е едва второто ниво на регулация и контрол.Интервюто взе Николай Тодоров