Със заповед на министъра на регионалното развитие и благоустройството №РД-02-14-776 от 13 август е одобрен окончателният проект на общия устройствен план (ОУП) на община Царево. С него се актуализира териториално-устройственият план (ТУП) от 1997 г. Заповедта, публикувана в Държавен вестник, брой 76 от 29 август, е окончателна и не подлежи на обжалване и е задължителна за общинските органи. Автор на разработката след проведен конкурс по Закона за обществените поръчки с възложител Министерството на регионалното развитие и благоустройството е "АСА - архитектурно-строителна асоциация", с ръководител доц. д-р арх. Калин Тихолов.Какви са окончателните предвиждания на плана, какви са устройствените зони и параметри на застрояване, каква част от територията на най-южната черноморска община е предвидена за застрояване? На тези въпроси потърсихме отговор в приетия окончателен проект и от неговите автори.В последните години в рамките на община Царево е налице силен инвестиционен интерес за застрояване. Той е благоприятен за икономическото развитие на общината, но крие опасност от стихийно свръхурбанизиране при липса на актуален общ устройствен план, даващ рамките на застрояване.Според авторите на плана основната необходимост от актуализация на ОУП e породена от настъпилите изменения в политическите и социалните условия. Действащият план е остарял и обхватът му е променен, тъй като старият план е за община Мичурин, която към настоящия момент е разделена на две общини - община Царево и община Приморско. Друга съществена причина е наличието на прогресивно намаляване на населението, особено на младото и на това в трудоспособна възраст. Жителите в момента са около 9800 при 12 300 през 1994 г. Характерно за община Царево е съсредоточаването на 88.5% от населението в обхвата на еднокилометровата зона до морето и 94.2% в петкилометровата зона.Около 80% от площта на община Царево попада в природен парк "Странджа", защитена зона "Босна" и защитена зона "Караагач" по "Натура 2000". Налице е силен дисбаланс на обитаването в територията на общината.В пет населени места извън парк "Странджа" и защитените зони е концентрирано 71% от населението (6992 жители). Общо 2878 са жителите (29%) на 8 населени места в границите на природен парк "Странджа", чиято площ е 75% от територията на общината.ОУП дава стратегията за развитие на общината в близките 20 години. Определени саустройствени зони с параметри и режими на застрояванена всяка от тях. Тези зони имат следното предназначение:-В урбанизираните територии: населени места (Жм), курортни зони (Ок), ваканционни селища (Ос), вилни зони (Ов), предимно производствени зони (Пп) и зони за други рекреационни дейности (Од)-Земеделски територии-Горски територии-Защитени територии-Нарушени територии за възстановяване.В ОУП са отразени всички предвиждания на предходния ТУП, както и влезлите в сила подробни устройствени планове. Новите предвиждания за урбанизиране на територии са съобразени с националната стратегия за развитие на този район. Частично са удовлетворени желанията на общинската администрация, местното население и бизнес интересите, тъй като в ОУП трябваше да се постигне баланс на интересите между тях и неправителствените природозащитни организации.Тези предвиждания са за минимални разширения на вече урбанизирани зони към населените места. Създадени са условия за всички населени места от вътрешността да разширят териториите си с вилни зони с нискоетажно застрояване. Градоустройствените показатели са -- височина до 5.5 м при максимална кота корниз 7 м според Наредба №7 за за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони (ПНУОВТУЗ)- коефициент на интензивност на застрояване (Кинт) 0.5 при норма 0.8 според Наредба №7 за ПНУОВТУЗ- минимално озеленяване 60% при норма 50% според Наредба №7 за ПНУОВТУЗ.Общата площ за новите урбанизирани територии е 6917 дка, която е разделена по функционални зони. Общо 3857 дка са предвидени за вилни зони, което е 56% от цялата площ. 578 дка са за ваканционни селища (предвидени са нови три), което е 8% от площта. За курортни територии са отредени 285 (като са предвидени нови две), което е 4% от площта. 1464 дка са за голф игрище и други рекреации, което е 21% от новата площ. С предназначение предимно производствени зони (складове чисти производства, площи за нови инфраструктурни обекти) са 731 дка, което е 11%.Планът дава насоки за балансирано развитие на цялата територия на общината и създава условия за развитие на необходимата инфраструктура.В проекта са отразени зона А - 100 м, и зона Б - 2000 м, с техните ограничения според Закона за устройство на черноморското крайбрежие (ЗУЧК), влязъл в сила от 1 януари 2008 г. С актуализацията на Общия устройствен план според авторите на проекта се спазва максимално функционалната структура на територията на общината. Най-голям дял в площоразпределението имат горите - 78.3%, след тях са земеделските територии - 18.5%. Урбанизираните територии са, както следва: за населени места - 2% (съществуващи); за вилни, курортни и ваканционни зони (новопредложени) - 1.35%. По предходния ТУП са 1.82%, или общо урбанизирани територии 3.17%.Новите територии, предложени за урбанизиране, са 1.35% от територията на общината. Новоурбанизираните територии в границите на природен парк "Странджа" са 0.414% от неговата територия (1 182 259.316 дка).Според авторите на плана целта е да се отговори както на интересите на местното население и общинското ръководство, така и на засиления туристически интерес с разумно и балансирано застрояване както в природен парк "Странджа", така и извън него. Това по думите на проектантите се постига по следния начин: от общо 6917 дка новоурбанизирана територия за цялата община 4898 дка попадат в природен парк "Странджа". От тях по чл.16, ал.1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) за първа регулация се отнемат средно 20%, или остават 3673.5 дка предвидени за урбанизиране. Върху тях при средна плътност на застрояване 25%, каквато е предвидена в ОУП, реално строителство ще се осъществи върху 918.4 дка, което представлява 0.2547% от площта на парк "Странджа". Около 20% от тази площ се намира около селата във вътрешността на природен парк "Странджа".Създадени са възможности и за развитие на екологичен и селски туризъм във вътрешността на общинатаОт планираните 4898 дка, попадащи в природен парк "Странджа", 4750.8 дка са за рекреационни дейности. От тях 2274.7 дка са във вътрешността на природен парк "Странджа" в границите на общината.Преценката на авторския колектив на докладите за екологичната оценка и оценката за съвместимост към Общия устройствен план е, че няма да се нарушат в недопустима степен местообитанията на защитените видове, тъй като новите разширения са само към вече съществуващи населени места и урбанизирани зони.Друг важен критерий, спазен от проектантския колектив при разработването на ОУП, е определянето на капацитета и върховото натоварване на урбанизираните зони. Те са изчислени съгласно чл.27, ал.2 и ал.3 от Наредба №7 за ПНУОВТУЗ. Не е правена никаква редукция за възможното използване за басейни, аквапаркове и други рекреации. При така поставената рамка за проекта територията на цялата община Царево е с върхов капацитет от 58 960 души.Като неразделна част от плана са разработениСпецифични правила за прилагането на ОУПТе са насочени към максимално съхраняване на съществуващите селища и природна среда (ниска етажност, занижени градоустройствени показатели и предвидени зелени, незастроени паузи), каза доц. д-р арх. Калин Тихолов.Режими и параметри на застрояване според според Наредба №7 за ПНУОВТУЗ и ЗУЧК, влязъл в сила от 1 януари 2008 г.:За жилищна зона (Жм) по норматив това е жилищна зона с преобладаващо застрояване с малка височина до 10 м, плътност на застрояване от 20 до 60%, интензивност на застрояване (Кинт) от 0.5 до 1.2 и минимална озеленена площ от 40 до 60% .За производствената зона (Пп) планът определя еднакъв режим на всичките 10 броя производствени зони в общината. Нормативите за плътност на застрояване са от 50% до 80%, Кинт от 1 до 2,5, а минималната озеленена площ е от 20% до 40%.Зона за курортни територии (Ок) и за тях по норматив е предвидена плътност на застрояване до 30%, Кинт до 1.5, минимална озеленена площ 50%, като половината от нея трябва да бъде за висока растителност. Озеленените площи за общо ползване в курортите трябва да заемат не по-малко от 20% от общата територия.Зона на ваканционните селища (Ос) се застроява съобразно нормативите за плътност до 30%, Кинт до 1.2, височина до 10 м, озеленяване минимално 50%, като половината от общото озеленяване трябва да бъде с висока растителност. Тук могат да се разполагат и малки хотели до 40 легла, но не трябва да не заемат повече от 20% от зоната.Вилните зони (Ов) се застрояват при спазване на следните нормативи: плътност на застрояване до 40%, Кинт до 0.8, височина до 7 м, минимална озеленена площ 50%.Към графичната част на ОУП са изготвени картни материали в М 1:10 000, с нормативно определени сигнатури и градоустройствени параметри в таблици. Обозначени са номерата на поземлените имоти в границите на съответната зона.Важно е да се отбележи, че в разработените Специфични правила за прилагането на ОУП преобладават режими на застрояване, които са силно занижени спрямо горепосочените допустими законови параметри: плътност на застрояване 25%, височина 5.5 м, Кинт 0.5, озеленяване 60%.Друга територия е тази, отредена за спорт и рекреация (Од). Тази територия е предназначена за голф игрище с площ от 1464.5 дка в землището на с. Варвара.