Кои бяха по-значимите сделки, които се реализираха на пазара на офиси през второто тримесечие?Николай Неов: За първото полугодие на тази година не се наблюдават много големи като обем сделки за наем на офис площи. Има няколко, които се подготвят на пазара, но те още не са финализирани. Големи площи се търсят предимно от банки или чужди фирми, които в някои случаи вече присъстват на нашия пазар и разширяват дейността си, а в други случаи са нови за страната. Те отварят вътрешнофирмени центрове за споделени услуги, като финанси и счетоводство например, или изнасят дадена дейност, свързана с обслужването на клиентите им в България, с цел оптимизация на разходите. BPO (BusinessProcessesOutsourcing) и ИТ секторите са тези, които основно движат пазара на офис площите в момента. Асен Лисев: Трябва да правим разлика между две неща – първо, активността до сключване на сделка или до избора на нашата страна измежду няколко други е едно и ние го виждаме. Второ е сключването на сделка за наем на офис площи, което невинаги се случва. Има повече от 3-4 потенциални наемателя, които са нови за пазара и, общо взето, опипват почвата – дали да отворят офис, дали да започнат дейност в България или в друга страна в региона. Най-често се конкурираме с Полша, и то с не главни градове като Варшава, а с второстепенни градове, където явно пазарът е по-добър. Може би не само за офис площи, но и за добре подготвени служители, които в България са недостатъчни.По кои показатели сме непривлекателни за аутсорсинг индустрията?А.Л.: Конкурентното ни предимство по мое виждане се ограничава само до ниската цена на офис площите и сравнително ниската цена на труда. Но когато трябват квалифицирани кадри, инфраструктура, се опасявам, че отстъпваме сериозно на Чехия, Полша, Словакия. Например някои кол-центрове, които ще оперират на немски език, биха избрали тези страни, тъй като у нас не се подготвят достатъчно кадри с добра езикова подготовка. На пръв поглед нещата в България изглеждат добре – имаме ниска данъчна ставка 10%, което е доста добро конкурентно предимство. Цената на труда е на дъното на европейските класации. И оттук нататък следват минуси. В съседни държави правят доста повече, за да привлекат чужди инвеститори – освобождават ги от данъци, дават им безплатна земя и др.Отговарят ли бизнес сградите у нас на изискванията на аутсорсинг компаниите?А.Л.: Ако в момента по-голяма фирма търси качествен офис, в който служителите да се чувстват комфортно, да бъдат работоспособни, да имат свеж въздух, естествена светлина, удобен паркинг, удобен градски транспорт, етажна плоча, на която да се настанят повече служители, цялата фирма да е на един етаж – предлагането е доста ограничено, защото свободните площи са концентрирани в офис сградите с лоша локация, аз ги наричам сгради аутсайдери. Те станаха такива в последните няколко години, тъй като пазарът доказа, че нещо е сгрешено – или локацията е много отдалечена и трудно достъпна, или има лоши технически характеристики. Така че когато един наемател търси по-голяма площ, добър паркинг и градски транспорт, тогава  изборът е много ограничен, може би се свежда до пръстите на едната ръка – това са ETC, SofiaAirportCenter, Megapark, Serdica Center, Sofia 1. Н.Н.: В разговорите ни с фирми, които са имали интерес към България, сме разглеждали този въпрос – за разликата в качеството между недвижимите имоти, които се предлагат на нашия пазар, тъй като имаме както модерни сгради, отговарящи на най-високите изисквания, така и сгради с чувствително по-ниско качество. Въпросът с пригодността на по-некачествените или амортизирани сгради е по-скоро индивидуален и зависи от конкретните изисквания на дадената компания и не е изключено някое образно казано екзотично решение да пасне на дадено търсене. Как инвеститорите стимулират наемателите си?А.Л.: Може да дадем едно обобщение, но то няма да е стандартно за всеки един от случаите, защото някои сгради са доста добри и търсени и вече са почти запълнени. Има други обаче, споменатите аутсайдери, и за съжаление каквото и да предлагат, колкото и нисък наем да предлагат, не е достатъчно да привлекат наематели, тъй като сградата е с някакъв сериозен дефект. Най-често се предлагат довършителни работи, преградни стени, изградени за сметка на наемодателя, но за това искат договорът да бъде сключен за по-дълго време. Гратисните периоди могат да достигат средно между 3 и 6 месеца. По-добрите сгради съответно не са толкова отстъпчиви. Има ли интерес към офис площите в градове извън столицата?А.Л.: Фирмите, които изследват България като потенциална дестинация да отворят бизнес, в повечето случаи се насочват единствено към София, но не е изключение да разгледат и второстепенни градове като Варна и Пловдив. Други фирми, които имат интерес, и това го виждаме все по-често, решават да изместват или диверсифицират своите операции от София към градове като Варна, Бургас, Велико Търново и Пловдив. Но тези фирми вече присъстват на българския пазар, имат голям офис в София и решават да отворят втори офис в някои от изброените градове поради няколко причини. Водещата е да могат по-лесно да наемат кадри. Под по-лесно имам предвид, че ще се конкурират с по-малко фирми в бранша в този град и заплащането е по-ниско. Каква е равносметката за изминалото полугодие?Н.Н.: Като обеми сключените сделки през първото полугодие са за около 30 000 кв.м, около 50 сделки. По критерий брой сделки резултатът е почти идентичен с миналогодишния, когато за първото полугодие на 2012 бяха подписани около 50 сделки за наем на модерни офис площи, а за цялата година около 90. Като обем обаче изоставаме, тъй като за първото полугодие на 2012 новонаетите площи възлизаха на 50 000 кв.м, а за цялата година бяха около 77 000 кв.м в клас А и В сегмента. До края на годината ще видим какво ще се случи, има предстоящи сделки, по които се работи в момента. Годината вероятно няма да е много по-лоша от миналата като обем на новонаети площи. Какви са очакванията ви за следващия период? Ще има ли по-значими проекти в офис сегмента?А.Л.: Имам планове за започване на строителство на 1-2 нови сгради, но те са по-скоро изключение, запълване на някакви пазарни ниши. В момента има и няколко големи сгради, които са в процес на строителство. Бих казал, че ако има някаква ниша за строителство на нови сгради, тя е за обекти с размер между 5000 и 15 000 кв.м, т.е. не много големи, с удобна локация в близост до метрото. Има и строителни предприемачи, които могат и търсят да започнат строителство. Но всичко трябва да е много добре премерено. С не много големи сгради, за да могат да бъдат реализирани по-бързо и премерена себестойност на строителството, за да генерират печалби на фона на ниските наеми в София. Прогнозираме, че сегашните нива на наемите ще се задържат в краткосрочен и средносрочен план. Кои са ключовите проекти и клиенти за 2013 г. според вас? А.Л.: Сградите с най-добри технически и други качествени характеристики като ЕТС са вече почти запълнени и имат малко свободни площи, което прави избора за наемателите по-ограничен в сравнение с 1-2 години назад. Сградите, които очакваме да привлекат по-голяма част от новите наеми през 2013 г., са: "Сердика център", "София 1" и "Мегапарк". Сред най-големите сделки (всяка за около 5000 кв.м) очакваме да бъдат разширението на бек офис на банка, както и 1-2 кол-центъра, които са нови за българския пазар. Интервюто взе Елина Николчева