Нови играчиИнтересното за изминалия тримесечен период е наемането на площи от няколко малки компании – започващи сега дейността си или имащи нужда от разрастване поради динамичното си развитие. Това се предприемачи често на възраст около 25 г., български или чужди, които бяха активни при наемането на офиси между 300 и 600 кв.м.ГолемитеРазбира се, двигатели на пазара си остават големите аутсорсинг компании, които пренасят тук или административни дейности във връзка със своята работа, или пък дейности, свързани с обслужване на техни клиенти. Това, което видяхме в последните месеци, е, че пазарът се премести от релокация към нов бизнес или разрастване. Движението на пазара продължи да се определя от компании в сферите на телекомуникациите, финансовото посредничество, както и ИТ компаниите.СделкитеИмаше няколко по-големи сделки, свързани с фирми, които наеха офиси в сгради на свързани фирми или се преместиха в собствени сгради. Това е активност, която е малко встрани от типичния пазар на офис наем, но все пак е част от стремежа на българския бизнес да осигурява по-добра и качествена работна среда за своите служители.Това, което виждаме, е, че пазарът продължава да се движи на две скорости. От едната страна са клас А проектите, които генерират интереса на повечето международни и големи български компании. При тях представянето е едно и те показват  доста по-добра успеваемост. Незаетите площи в тези сгради са около 18%. От другата страна са всички останали проекти, за които се полагат повече усилия, правят се компромиси и процентът на незаети площи е доста по-висок. Общо за първото полугодие отчитаме наемането на над 45 000 кв.м нови офис площи. Основните проекти се запълват и дори се забелязва дефицит на достатъчно големи площи. Ако един наемател търси например 5000 кв.м, макар и това да се случва рядко, все по-трудно може да ги намери в доказаните вече проекти на добри локации. В зоната на летището например има страхотни проекти, но мястото още не е толкова популярно. Разбира се, това скоро ще се промени, след като през следващата година ще бъде открита линия на метрото дотам.Пренасочване Запълването на клас А сградите ще доведе до пренасочване на търсенето към алтернативни решения. Някои компании вече искат да се позиционират в различни зони от най-популярните, разположени по "Цариградско шосе", в Бизнес парка в "Младост", като цяло в югоизточната част на столицата. Наш клиент например предпочете да отиде в района на кв. "Надежда", където има няколко не много големи сгради, но в същото време там няма конкуренция на работна ръка. По бул. "България" има 2-3 нови проекта като VertigoBusiness Tower, "България тауър", които също ще концентрират някаква част от интереса. Бул. "България" беше първият, който се оформи като офис дестинация в София, но във време, в което все още нямаше достатъчно ноу-хау при планирането, изграждането и управлението на офис сгради в  България. Имаше някои грешки на растежа, свързани с това, че някои сгради например бяха продадени на парче, но сегашните нови проекти са наистина добри и интересни.От насищането на пазара на първокласни офиси ще се възползват и проекти, които до този момент са оставали на заден план, защото е имало по-качествени от тях или с по-добра локация. През 2013 г. не очакваме да излезе по-голям проект. Според анализа през второто тримесечие на годината са регистрирани едва 10 000 кв.м нови офис площи, което е най-ниското ниво през последните 6 г. Това допринася хубавите сгради да увеличават своята заетост и незаетите площи да намаляват.КачествоВ София офисите като качество, като работна среда не отстъпват на нито една европейска столица. Особено по-новите, построени в последните 3-4 години. Те са абсолютно конкурентни на офисите във Франция, Германия или където и да било другаде. Това, съчетано с традиционно добрите показатели и добрите условия, които България предлага – като квалифицирана евтина работна ръка, добри данъчни условия –  безспорно приветстват чуждите компании. Колегите от "Кушман и Уейкфийлд" правят изследване на наемите, което показва, че в София те са най-ниски от цяла Европа. Комбинирано с факта, че офисите са аналогични като качество с европейските, България става привлекателна за всяка индустрия. В един кол-център например разходите за офиса заедно със заплатите са основните постоянни разходи, които оказват влияние върху ефективността на бизнеса.НедостатъциРискът у нас е свързан с ограничения пазар. България е малка страна, а големите компании имат нужда от достатъчно ресурси. В конкурентните ни страни има по-голям потенциал за разрастване. Една компания може да започне с 1000 - 2000 кв.м, но след време може да поиска 4-5 - 10  хил. кв.м, а това са много големи мащаби за пазара и може да се окаже проблем намирането на работната ръка. Традиционната икономическа несигурност и по-малката степен на предвидимост също са сред негативните фактори у нас. Понякога фирмите избират Полша например, въпреки че е по-скъпа дестинация, заради по-ниската степен на цялостен бизнес риск.ПровинциятаИмаме клиенти, които се разрастват към други градове, но те работят вече в София. Обикновено се разрастват към Пловдив, Русе също стана интересен като град. Проучванията за Варна и Бургас са по-малко, тъй като там има силно изразена сезонност и понякога е малко по-трудно да ангажираш хора дългосрочно. Основният пазар обаче е в София. Това определя и разликите в наемите – в столицата те варират между 9 и 12 евро за кв.м в клас А, а в провинцията е драстично по-евтино – 4-6 евро на кв.м. Ако една фирма в София има 1000 - 2000 кв.м офис площ, в провинцията отива със 150 - 200 кв.м, което не прави интересен пазара за започването на нови проекти.Стабилни цени в клас АПри първокачествените офиси цените са стабилни и варират между 9 и 12 евро, зависи от локацията и от размера на наеманата площ. Както споменах, тези проекти се позапълниха и в момента, ако на един обект му остават 10-15% свободни площи, собствениците са по-малко отстъпчиви.  Това е нормално, тъй като те вече предлагат работеща бизнес среда и си позволяват да търсят по-високи цени. Дори в условията на икономическа криза забелязваме тенденция инвеститорите да стават по-взискателни към наемателите си, да търсят например освен стандартните 3 месечни наема като гаранция  и гаранции от компанията майка или свързана компания. Ако проектът е нов обаче или с проблем, тогава се правят доста отстъпки. Има проекти клас Б, с по-лоша локация или качество, чиито цени са 5 - 8 евро.ПрогнозаТова, което виждам като тенденция след 2009 г., когато беше дъното на пазара, е, че всяка година се отчита ръст с около 10% на заетите площи. През 2009 г. имаше около 60 000 кв.м усвоени площи, а в пика – 150 000 кв.м. През 2012 г. заетите офис площи бяха около 96 000, а за първото полугодие на 2013 г. са 45 000. Има заявки за други 25 000 кв.м, които ще бъдат наети, стига да няма някакви непредвидени обстоятелства и да не се уплашат от политическите събития в страната. Очакваме  и нови наематели, имайки предвид, че втората половина на годината традиционно е по-силна от първата. Ако успеем да постигнем около 10% повече усвоени офис площи от миналата година, т.е. 100 - 110 хил. кв.м. новонаети площи, това би било доста добър резултат за България.НишаПрез тази година няма нов голям проект клас А, който да излезе на пазара. Според мен най-положителното за един инвеститор в момента е, че той може да си направи по-лесна и точна сметка за това, което може да очаква като възвращаемост от своята инвестиция. Тъй като инвеститорите са много внимателни на база опита от последните години,  със сигурност биха подходили по-скоро консервативно при изготвяне на своя бизнес план, който само може да бъде преизпълнен при реализация на проекта Имайки добра локация, в момента те могат да направят един оптимален проект като характеристики и инвестиции в него. Без излишни луксове и неща, които в момента не се оценяват. Очакваме, че бул. "Тодор Александров" като дестинация ще възвърне или по-скоро ще реализира потенциала, който имаше преди кризата. Тогава се говореше за много проекти, които не се случиха. В момента виждаме няколко проекта за това място – с хубава локация, в близост до центъра. Има ниша за разумни проекти, без излишна креативност във формата, една хубава, правоъгълна, висока сграда, каквато би се харесала на международните компании.