Спад на цените на парцелите в София е подобрил дългосрочните перспективи пред инвестициите в строителство на складови комплекси, след като водещ консултант обяви, че наемите им са били повлияни в по-малка степен от кризата в сравнение с другите типове бизнес имоти. Въпреки това предприемачите с по-краткосрочен хоризонт са притиснати от срив в цените на завършените обекти заради силно повишение на доходността от инвестиционни сделки с индустриални активи и (макар и сравнително слабо) намаление на наемите.НаемиКонсултантската фирма "Фортън интернешънъл" обяви, че наемите са паднали с до 10%, сравнително слабо на фона на случващото се на другите пазари на бизнес имоти, след като стабилното търсене е подкрепило малкото като обеми проекти. Все пак те са останали между 5 и 6 евро на кв.м на месец за новите обекти през първото тримесечие на 2009, сочат данните й.За сравнение - наемите за клас А офис са паднали с над една пета, обезкуражавайки много от предприемачите, които се отказват или отлагат началото на строителството на сградите си. Цените на магазини в топ центъра на София също са намалели с 20% според "Фортън"."В сектора на складовите и логистичните площи все още липсва сериозна конкуренция, което прави новите проекти изключително успешни на фона на общия спад в индустрията на недвижимите имоти. Поради тази причина наемните нива... са отстъпили с не повече от 10% в рамките на първото тримесечие на годината, като най-мащабните проекти дори задържат нивата си, като предпочитат да предоставят на клиентите си допълнителни бонуси", заяви Александър Танев, мениджър "Логистични площи" във "Фортън".Александър Гебов, изпълнителен директор на строителния предприемач "Паладин пропърти дивелъпмънт", който изгражда най-големия за момента логистичен център в София в община Елин Пелин, близо до магистрала "Тракия", потвърждава, че интересът на наемателите е останал стабилен: "Ние не страдаме от липса на интерес, напротив." Той посочи пред "Строителство Градът", че има проявен интерес към 75% от първата фаза на "Индустриален парк София- изток", която се състои от общо 40 хил. кв.м – складове и съпътстващи офиси. "Работим усилено по изграждането на инфраструктурата", каза Гебов.Продажни цениНо цените на завършените складове, които собствениците им са отдали под наем дългосрочно, са паднали, след като доходността (годишният доход от наем като процент от цената им) се е вдигнала до 13% спрямо 9 на сто в средата на 2007 г.. Ако се приеме, че наемът е останал непроменен, това означава, че е изгубена над една трета от стойността на тези активи."В момента международните инвеститори могат да закупят индустриален имот в Манчестър с годишна доходност от 9.45% или офис в централен Лондон с 8.75% доходност, което прави инвестиция в София на подобни нива нелогична и това, което се търси в България като компенсация за пазарния риск, е в порядъка на 12-15%", заяви Михаела Лашова, мениджър "Инвестиционни продажби" във "Фортън".В България завършените и отдадени под наем нови логистични центрове са единици и се търгуват изключително рядко. В този смисъл и високите нива на доходност имат слабо значение на практика. Но все пак са важен показател при оценките на имотите, когато банките кредитират строителство или придобивания.Александър Гебов казва, че финансирането на проектите е проблемът в момента. Но то играе и в полза на предприемачите, които са напреднали с обектите си, тъй като ползвателите имат по-малко възможности да строят за собствена сметка и тези, които имат нужда от площи, сега наемат.ЗемятаПредприемачите, които трябва да се справят с падащите оценки, по-ниски наеми, по-високи изисквания за собствен капитал от страна на банките и по-високи лихви, засега не са активни купувачи на парцели. Симеон Митев, собственик на агенция "Шанс-96", специализирана в бизнес имотите и особено земята за строителство, казва, че парцелите са поевтинели с поне 30%, но продавачите трябва да свалят поне още 20 на сто, за да потръгнат сделките.Според него районът около северната дъга на софийския околовръстен път може да предложи терени на цени, подходящи за логистика, но едва когато те паднат на 20-25 евро на кв.м от 35-40 евро в момента. Митев казва, че преди година цените в този район са стигали 70-80 евро на кв.м.По данни на "Фортън" в най-предпочитания район за логистика досега – в района между магистралите "Тракия" и "Хемус", цените също са намалели значително – от 120-150 до 70-80 евро на кв.м.Според Симеон Митев обаче цените на земята около околовръстното шосе в землищата на Казичене и Кривина все още се държат между 100 и 150 евро на кв.м, което прави имотите неподходящи за индустриалните ползватели и предприемачи.Макар че кризата разширява възможностите за инвеститорите в индустриални площи, по всичко личи, че ще трябва повече от досегашните намаления на цените на парцелите, за да може предлагането да се задвижи и да уравновеси цените на пазара с едни от най-високите наеми в Централна и Източна Европа през последните две години.