След близо две години непрекъснат спад и негативни прогнози на пазара на търговски площи в цялата страна оптимизмът за ново развитие в сектора се зарoди първо в столицата с обявяването и стартирането на няколко мащабни проекта в последните две тримесечия.Това породи редица противоречия сред инвеститори, търговци, финансиращи банки, потребители  – от една страна, дали наистина има какво още да се желае и постига в областта модерните търговски центрове, и от друга - ще издържи ли пазарът на нова вълна на предлагане и дали това не е поредната доза спекулации.На фона на общото нестабилно състояние на търговски площи в София отвориха и успешно функционират два нови мола, които към момента генерират добър клиентопоток и са обект на сериозен интерес от страна на нови наематели и инвеститори.Интересен е казусът дали очакваното сериозно нарастване в количеството на предлагането (над 230 хил. кв.м отдаваема площ само в трите новообявени мола в София) ще доведе до съществени качествени промени в изпълнението на самите проекти. Редица инвеститори са настроени в посока интегрирането на нови модели на търговските концепции и привличане на повече потребители. Всички тези възможни тенденции поставят сериозни въпросителни какво още може да се подобри и промени в модерните търговски концепции, за да ги направи по-конкурентни в променените пазарни условия и несигурното бъдеще.На база опита на "Фортън" смятаме, че към момента луксът сам по себе си не привлича наемателите и потребителите в новите търговски схеми. Това, което прави един проект атрактивен за тях, е функционалността и удобството на самия център, както и балансът между добър микс от наематели и достъпност по отношение на наемни нива и цени на предлаганите стоки и услуги. Новите молове трябва да са съчетание между качество на изпълнението и разнообразие от наематели с цел задоволяване на по-взискателните нужди на потребителите в условията на по-голям избор на пазара.Като цяло развитието на сегмента на модерни търговски схеми в България най-общо може да се раздели на 3 вълни:        I. Първата вълна 2006-2008 (175 хил. кв.м): Първи, нови и интересни за пазараМоловете от първата вълна от периода 2006-2008 г. залагаха най-вече на факта именно, че са... първи. До известна степен сега те са поставени в неизгодна позиция спрямо новите проекти като разнообразие на наематели и удобства за посетителите и най-вече по отношение на подходи за достъп и паркиране.  Понастоящем при повечето от тези схеми се наблюдават значително по-високи наеми на фона променената конюнктура и текущите проблеми с наемателите. Поради това тези обекти се считат за надценени и следователно не особено атрактивни за потенциални нови инвеститори.     II.  Втората вълна 2009-2011 (311 хил. кв.м до момента): Модерните рискови моловеНовооткритите молове от началото на 2010 г. вече значително превъзхождат предишните схеми от гледна точка на търговски формат, големина, разнообразие от търговски марки, представени в тях, организация на вътрешното пространство, комуникациите и клиентопотока. Тези схеми обаче са поставени пред най-голямото предизвикателство, тъй като са стартирали в период на възход, а започват да функционират във време, когато се счита, че пазарът на търговски площи е достигнал най-ниската си точка. Именно затова моловете от 2010 г. трябва най-силно да защитят своите позиции откъм качество на изпълнение, устойчивост на микса от наематели и стабилност на генерираните приходи от наем.Основните изводи, които могат да се направят за втората вълна молове, са следните:□       като цяло са с по-периферна локация, но въпреки това достатъчно добре позиционирани, че да облагородят целия заобикалящ район;□       имат значителни подобрения в цялостната концепция, разпределения на площите, микс от наематели, комуникации на самите схеми;□       по-големи магазини с опции за повече нива, отговарящи на изискванията на все повече големи международни брандове;□       по-високи инвестиции в изграждането им, което дава своето негативно отражение в настоящия период на значително по-ниски наемни нива, осезаем спад в оборотите на търговците и трудна събираемост на наемите;□       при новите молове все по-често се наблюдава тенденцията за развитието им в съчетание с други бизнес обекти като част от по-голям комплекс. Това при всички случаи е далновидно решение и значително допринася за генерирането на по-голям клиентопоток в търговските зони.    III.  Третата вълна – след 2013 (312 хил. кв.м): Балансираните мащабни търговски комплексиНай-осезаемата тенденция - големина:  На първо място новите формати на търговските центрове плануват да са по-големи от съществуващите, като се залага и на концепцията за по-голямо разнообразие и по-сериозен фокус върху зоната за развлечение и забавление с цел привличане на повече потребители.Доразвиване и разширяване на концепцията за развлекателна зона: Съществуващите модерни търговски схеми доказаха сериозното значение на секциите за хранене и забавление като част от микса от наематели и същевременно силата им като генератор на по-голям клиентопоток в тези молове.По-голяма ангажираност в инфраструктурното облагородяване на околната зона: Новите проекти ще са значително по-тясно свързани с бъдещото териториално, инфраструктурно и обществено развитие на съответната зона. При бъдещите схеми инвеститорите се ангажират не само с изграждане на проекта, но и участват активно в инфраструктурното изграждане и облагородяване на комуникациите в непосредствената им среда.Съотношение качество на изпълнение/инвестиционни разходи/очаквани приходиОтчитайки настоящата ситуация на пазара на търговски площи и установяването на новите средни наеми на нива, значително по-ниски отпреди две години, неминуемо изниква въпросът каква да е бъдещата инвестиция в изграждането на нов мащабен търговски проект. Пазарът обаче дава доста ограничени възможности за съкращаване на разходите при запазване на общоприетата концепция за модерен търговски център. Затова и повечето инвеститори не рискуват със спестяване, което би компрометирало проекта след време.Важността на качеството на изпълнение на новите молове е пряко зависима от направените инвестиции и очакваните приходи и в тази връзка трябва да се разгледа през призмата на основните страни в процеса на реализиране на един търговски проект: инвеститори, финансиращи банки, наематели и крайни потребители. Всички те са взаимосвързани и оказват съществено влияние върху цялостната концепция, изпълнение и бъдещото развитие на даден проект.За успешното налагане на нови търговски центрове в условията на засилена конкуренция в сегмента  оптималният вариант е баланс в качеството и взаимни компромиси между участниците в процеса с цел задоволяване на по-взискателните нужди на крайните потребители. Като резултат е необходимо инвеститорите да възприемат адекватно променената пазарна конюнктура и да преразгледат очакванията си за възвращаемост при едни по-ниски, но стабилни нива.  Това ще направи финансиращите банки по-спокойни в инвестицията, инвеститорът ще може да предложи по-разумни наемни нива към наемателите, които от своя страна ще могат да предложат и по-достъпни цени към крайните потребители.