Трудният пазар сблъска стремежа за намаляване на разходите с необходимостта от по-високо качество, за да се засилят продажбите. Умните купувачи имат добри възможности да се възползват от ситуацията
Докато се надяват третата година на кризата да е последната й, приоритетите на строителните предприемачи постепенно се отместват от стабилизирането на бизнеса към създаването на конкурентоспособен продукт. Това означава повече усилия за намиране на равновесие между цена и качество и за достигане до групата на платежоспособните клиенти. На практика те се изразяват в намаляване на тежестта на разходите и осигуряване на допълнителни услуги за повишаване на привлекателността на проектите. Увеличава се натискът върху дела на земята в себестойността на сградите, както и върху строителните материали и изпълнение.От друга страна, професионалната поддръжка на общите части като стълбищни площадки, асансьори, паркинги или прилежащи зелени площи и детски площадки или довършителните работи стават важен елемент от все повече от проектите, за да бъдат заинтригувани клиентите, които искат да получат по-дълготрайна стойност на имотите срещу парите си. Професионализацията на тези услуги е шанс за допълнителни приходи, които да ангажират служителите, заемали по-рано проектните офиси или отделите за продажби на фирмите.Вестник "Строителство Градът" зададе следващите три въпроса на няколко от активните жилищни строители в София, участници на изложението BalPEx от 11 до 18 май в търговския център The Mall на бул. "Цариградско шосе".Ето и техните отговори:1. Каква е оценката и прогнозата ви за пазара тази година по отношение на търсене и предлагане, активност на купувачите и цени?2. Кои са основните рискове пред възстановяването на жилищния пазар?3. Какви ще бъдат жизнеспособните жилищни проекти в следващите пет години като обем, ценова ориентация, съвкупност от имоти и услуги?
Коста Андреев, директор "Продажби" във "Флоримонт": Ще се ценообразува на принципа, че хубавото струва скъпо, а евтиното не си струва парите1. Цените вече се колебаят - качествените и с добра локация имоти регистрират поскъпване, обосновано и от покачващите се цени на материали и административни услуги, а изградените без ясна визия и с лоша инфраструктура сгради имат малък шанс, дори и при падащи цени. Като брой превъзходството на продаващите пред купуващите е значително. Всеки клиент на "Флоримонт" е скъп, независимо дали неговите интереси са насочени към закупуване на апартаменти, индустриални или ваканционни имоти.Добрата новина на пазара е, че има все повече хора с пари в наличност и се вглеждат в имотите като вариант да защитят стойността им от усилващата се инфлация в България.2. Основни препятствия пред възстановяването са ниските доходи, високите изисквания на банките към кредитополучателите, несигурната икономическа среда и увеличаването на лошите ипотечни кредити.3. За следващите пет години е много трудно да се прогнозира, тъй като периодът е прекалено дълъг. В следващата година обаче проектите за нови жилищни сгради трябва да са не само предлагат площ за живеене, но и услуги за обитателите им - освен дадености като училища, детски градини, комуникации и места за развлечение така и качествен мениджмънт. Паркирането също е проблем, без решаването на който е трудно да се привличат купувачи. Във "Флоримонт Младост" го адресирахме, като изградихме две нива подземни паркоместа.Пътят до сградата също е от значение - ако е тесен и всяка сутрин има задръствания, ще е проблем. Цените вероятно ще се подчиняват на принципа "хубавият имот струва скъпо, евтиният не си струва парите". Но по българските стандарти за скъпо и евтино, защото чужденци купувачи не се забелязват на хоризонта.
Антония Иванова, търговски директор, "Прогресс" АД:Бавното икономическо възстановяване е най-големият риск1. Прогнозите за развитието на пазара на недвижими имоти през тази година са сравнително оптимистични. Миналата 2010 г. спадът в цените на имотите забави темп, забеляза се стабилизация и много по-голяма зрялост на участниците в търговията. Беше отбелязан ръст на покупко-продажбите спрямо 2009 г.Очакванията за 2011 г. са ценовите нива да се запазят стабилни, да отбележим по-убедителен ръст на сделките и от края на 2011 г. до началото на 2012 г. средните цени на имотите да преминат в тенденция на нарастване. От началото на 2011 г. се наблюдава активизация на интереса на купувачите, което говори, че всички, които са изчаквали, вече се връщат към пазара и търсят добри сделки. Заслуга за това имат и банките, които се активизираха и се фокусират върху подобряване условията за отпускане на ипотечни кредити.2. Бавното икономическо възстановяване е най-големият риск пред активизирането на жилищния пазар.Въпреки че на места се забелязва завръщане на бизнес доверието, то все още е крехко. Банките гледат с недоверие към строителния сектор, което от своя страна е пречка за развитие на нови проекти или размразяването на стари.Друг основен риск пред възстановяването на жилищния пазар е увеличаващата се безработица. Заетостта в краткосрочен план едва ли ще претърпи бързо увеличаване, което също ще доведе до забавяне развитието на пазара на имоти. 3. Пазарът на имоти по време на криза ни научи, че само наличието на проект не стига. Важни вече са и правилното местоположение и концепция. Характерно за миналата година бе това, че инфраструктурата се изтъкваше като основен фактор при избора на имот. Кварталите без изградена инфраструктура сериозно пострадаха от спад в цените. Тази тенденция ще се запази и през 2011 г., както и занапред. В районите в близост до метрото продажбите са активни.Два основни вида проекти ще бъдат реализируеми в близко бъдеще. Запазват се търсенето и цените при суперлуксозните имоти на топ места, а именно жилищата в елитни квартали или къщи в луксозната крайградска част. Другият вид търсени имоти са масовите. Те са в добре устроени райони, с добър транспортен достъп, с по-малка квадратура и функционално разпределение и съответно с по-достъпна цена, отговарящи на нуждите и възможностите на масовия потребител.Съвременният начин на живот и забързаното ежедневие все повече налагат и изискват организирано обслужване както на самите комплекси – техническа поддръжка, почистване, озеленяване и др., така и на жителите им – организиран достъп до битови услуги, например пазаруване, химическо чистене, гледане или транспортиране на деца до съответните заведения и т.н.
Евгени Василев, управител на "Арко имоти":Професионалната поддръжка ще става все по-важна1. В момента се забелязва раздвижване на пазара, има търсене и предлагане, но все още интересите на купувачи и продавачи рядко се сближават. Отражение на това виждаме в силно намалелия обем сделки. Купувачите не са толкова активни, тъй като все още очакват занижение на цените, базирайки се на изминалите две години. Тази тенденция вероятно ще се запази и през настоящата година. Въпреки това е възможно нагласата на купувачите да се промени до известна степен вследствие на задържането на нивата на цените на качествени имоти от страна на продавачите.2. Има много време до пълното възстановяване на жилищния пазар и, разбира се, рискове, които по-скоро можем да наречем фактори, влияещи на неговото функциониране - като започнем най-общо от цялостното икономическо положение на страната, пазара на труда, равнището на доходите на домакинствата, което пряко се отразява на активността на купувачите, и преминем към бавното възстановяване на банковия сектор, цените на материалите в строителния сектор и др.3. Обемът на жилищните проекти ще е значително по-малък поне през следващите 2 години. По данни на Националния статистически институт разрешенията за строеж през 2008 г. са 2267 за цялата страна и 311 за София, а тези, издадени през 2010, са съответно 987 за цяла България (от които започнали строителство 611) и 135 за София (от които започнали строителство 28). Трудно е да се даде точна ценова ориентация на имотите, тъй като тя зависи от много други фактори: локация, качество на строителство, инфраструктура, съответно инвестираната сума в изграждането на проекта и др. Като цяло ще има предлагане както на качествени жилища на по-високи цени, така и на не толкова качествени на по-ниски.Все по-популярна става услугата "управление на собствеността" т.е. цялостна поддръжка на сградата от специализирана фирма, което дава много предимства и улеснения за живеещите. Смятам, че в близките 5 година тази услуга ще се развие до голяма степен.
Инж. Никола Гогишков, управител на "СД Торин-Тончев" ЕООД:Цените ще се задържат на настоящите нива, а обемите на строителството няма да се върнат скоро1. Пазарната конюнктура в последните години доведе и до неконтролируемо и лишено от здрав разум необосновано поскъпване на земята в цялата страна. Това явление най-силно се наблюдава в София. Именно поради тази причина много от предприемачите като нас не пазаруват в момента земя, а реализират инвестиционните си дейности върху проекти от предходни години. Вярвам, че собствениците на земя, подходяща за строителни цели, ще бъдат принудени да преосмислят чисто пазарните механизми и ценовите равнища, на които смятат да търгуват, защото по-голямата част от тях едва ли имат за цел да развиват тази собственост. Но смятам, че постепенно пазарът сам ще урегулира процесите.2. Ситуацията на пазара на жилища в момента е нестабилна, което се дължи на слабата икономическа активност изобщо, на липсата на чуждестранни инвестиции в бранша и на все по-ниската покупателна способност на българските граждани, дължаща се в последно време на увеличаването на цената на кредитните продукти. Нормално поскъпването на свободния паричен ресурс се отрази и на цената на банковите ипотечни продукти, които се прилагат в сектора на строителството и недвижимите имоти. Съвсем закономерно явление в тази връзка беше увеличаването на рестрикциите и на фискалната дисциплина по отношение на оценката на риска, който банките поемат към своите клиенти. Така в крайна сметка се стигнадо намаляване на кредитната експанзия, от една страна, и до увеличаване на периода за получаване на тези кредитни продукти, от друга.3. Обемите на жилищно строителство, както и ценовите нива отпреди 3-4 години няма да бъдат достигнати. Поне не и в следващите 10 години. Цените ще запазят настоящите си нива. Вследствие на многообразието от продукти, които се предлагат на пазара, това, което наблюдаваме, е, че българинът вече е много зрял купувач. Той стана особено компетентен в знанията и сигурен в желанията си. В този смисъл забелязваме повишен интерес към качественото строителство, отговарящо на определени изисквания и очаквания, включително местоположение, район и заобикаляща го инфраструктура.Уютната и естетична среда на живот вече става фактор, като пред инвеститорите няма никаква алтернатива, освен да се съобразят да постигнат тези стандарти, и то с ценови равнища, които клиентът очаква. В последна сметка големият печеливш е клиентът. А онези предприемачи, които не адаптират вътрешните си политики и процеси, така че да откликнат на това търсене, ще трябва да напуснат пазара.Успешни в бизнеса ще бъдат онези фирми, които предлагат добро отношение към клиента и включат в предложенията си допълнителни услуги, като например управление и поддръжка на собствеността.
