Три, две, едно, нула... Инвестициите в недвижими имоти пак започват да текат към България.Радостта ще бъде преждевременна за мнозина (продавачи), които чакаха този момент последните две и половина години. Сделките, приключени от втората половина на 2010 до момента, са движени основно от желанието на неколцина собственици, които се освобождават от активите си, едва няколко купувачи, които така или иначе са насочени към региона, и длъжници, които не смогват да погасяват задълженията си.Предпазливостта продължава да доминира европейските пазари. Инвеститорите стъпват внимателно, обезпокоени от дълговата криза в Гърция и Ирландия с потенциално опасни последствия за Португалия и Испания, която отгоре на това застрашава все още крехкия икономически растеж на континента. Походът към Източна Европа се възобновяваНа този фон представянето на региона на Централна и Източна Европа до момента е обнадеждаващо. Консултантската фирма CB Richard Ellis обяви, че инвестициите са нараснали със 180% до 4.4 милиарда евро в първите пет месеца на тази година. За цялата 2010 г. в региона са се влели 5 милиарда евро, 90% повече от 2009.България не е изключение, след като раздвижването донесе и действителни продажби (завършени и пред завършване) в обем повече от 155 милиона евро само от началото на годината. В сметката дори не влизат няколко придобивания на собственост срещу дълг от гръцки и австрийски кредитори, най-известната от които е "Мол Варна" миналата година. А последната продажба на "Мол София" най-малкото напомни за времената до 2008 г. Те са първите след една-две години суша. С предпазливи стъпкиСтаналото до момента далеч не е обещание, че ще последват и много други. Пред възстановяването на инвестиционните потоци има няколко препъникамъка.Единият е Гърция. Докато банките от южната ни съседка държат близо 1/3 от кредитите в България всеки трус в гръцките финанси отеква и в София: веднъж заради страховете за икономическия растеж, ако кредитирането остане вяло, а лихвите – относително високи, втори път (макар и по-малко) заради търговските връзки между България и Гърция и дела на гръцките инвестиции на Балканите."Пазарите на Румъния и България започват отново да растат, строителството отново започва. Но инвеститорите си представят, че понеже те са близо до Гърция и понеже Гърция преди беше много силна в кредитния пазар, изводът е... че са по-рискови пазари... ще мислят, че България и Румъния са следващата Гърция. В действителност те няма да бъдат, но за съжаление това би било възприятието", казва Йън Чърч от инвестиционната компания London&Regional Properties пред "Строителство Градът".Вторият проблем е страхът на инвеститорите, или казано по друг начин – възприятието им за риска. CB Richard Ellis отбелязват, че инвестициите продължават да се разпростират и като обем, и като география, но остават все още в един тип активи - първокласни сгради. За инвеститорите това са преди всичко нови (или новоотдадени под наем) имоти, осигурени със сравнително предвидим паричен поток. С изключение на транзакциите, предизвикани от проблеми с кредитите, такъв е случаят и в България. Продадени са само търговски активи, които с изключение на "Мол София" представляват хипермаркети и супермаркети и съответно имат за наематели големи международни вериги от типа на Praktiker или магазини за хранителни стоки като "Пикадили" и Roda.Джос Тромп, директор на проучванията и консултантския бизнес на CB Richard Ellis в региона, казва пред "Строителство Градът", че ако някои по-малките икономики също виждат известно активизиране, причината е не толкова в отделния пазар, колкото в това, че инвеститорите купуват най-добрия продукт."Това, което сега виждаме, е, че някои по-големи проекти с по-високо качество започват да се търгуват, казва още Тромп. Също така някои произвеждащи приходи активи като логистични обекти или малки портфейли от супермаркети с дългосрочни договори за наем се продават в сделки с обратно наемане. Но това е повече свързано с конкретния поток от приходи, отколкото с действителното състояние на пазара."При положение че все още една трета от офис помещенията стоят празни, колкото и добри сгради да има в София, това, което капиталовите пазари виждат, е едно от най-високите равнища на незаетост в Европа. "Когато един инвеститор купува офис сграда, е трудно да пренебрегне периода на незаетост, но в същото време се опитваме да ги убедим да гледат отвъд развитието в определени райони и да се съсредоточат само върху силни местоположения, които не са силно повлияни от некачественото строителство другаде", казва Андрю Пиърсън, мениджър за България на консултантската фирма Jones Lang LaSalle (JLL придоби King Sturge, включително българския й бизнес – бел. ред.) Пренареждане на пъзелаОттук и третият проблем: инвеститорите трябва да вземат заеми, за да купуват. А банкерите няма да вложат парите на акционерите си в празни сгради. Финансирането все още остава ограничено до тесен спрямо размерите на пазара отрязък от имоти, на добри местоположения, с доказани приходи. "Най-очевидната пречка е финансирането, както за инвеститори, които купуват сгради, така и за строителни проекти", казва Андрю Пиърсън."Не е толкова лесно да се купи имот с незаетост от порядъка на 80%. Ако направим нещо подобно, което в известна степен е възможно, ще трябва да отразим в цената разходите за стабилизацията. Ако са нужни още две или три години, тогава би трябвало да орежем сериозно разходите по придобиването", казва пред "Строителство Градът" Бруно Етенауер, главен изпълнителен директор на австрийската инвестиционна фирма за имоти CA Immo.Освен това инвеститорите имат нужда не просто от финансиране, а от заеми при лихви, които им позволяват да правят печалба.Четвърто (но не и по значение), макар че процесът на преустройство на европейския отрасъл на недвижимите имоти е напреднал, компаниите все още остават ориентирани към сигурността за сметка на поемането на риск. В няколко интервюта на "Строителство Градът" инвеститори в последните седмици наблягат на думите фокус и съсредоточаване.Фридрих Вахерниг, който като член на съвета на директорите на Sparkassen Immobilien участва в управлението на портфейл от имоти на стойност над 2 милиарда евро, казва: "И все пак, честно казано, ние сме малък играч и трябва да внимаваме с капацитета и парите, с които разполагаме. Затова сме строго съсредоточени върху страните и инвестиционните цели, в които имаме опит и в които основните ни акционери също са активни, така че да реализираме взаимни ползи с тях." Благодарение на изграждането на търговския и офис комплекс "Сердика център" сега България е част от важните пазари за Sparkassen Immobilien.Но както за Вахерниг, така и за останалите в този отрасъл ударението е върху пазари, в които имат голямо съсредоточаване на активи. Инвеститорите се въздържат от новите географски ширини."Има критичен размер, който е важен за всеки в този бизнес. Да си в 10-12 страни е хубаво в презентации, но като ефективност не е. Трябва да подходиш с един и същи размах и за една, и за пет сгради. Затова очаквам като цяло инвеститорите да се съсредоточат в определени територии и вероятно да разменят активи, за да заемат съответното положение на пазара, на който са склонни да развиват дейност", казва Бруно Етенауер. От центъра към перифериятаДокато това е така, периферни пазари като България остават в дъното на списъка с важните им цели, особено предвид това, че малцината инвеститори, които са си изградили солидно за местните мащаби присъствие (като GE Capital, единия от продавачите на "Мол София" например), изглеждат по-склонни да продават, отколкото да купуват.  Така че вторият прочит на направените инвестиции в Югоизточна Европа в последно време показва, че първо, част от тях са предизвикани от желанието на продавачите да приберат част от парите си, и второ, че търсенето е било привлечено от качеството на конкретни активи, а не от желанието на инвеститорите непременно да влязат в региона."Има шепа чужди инвеститори, които все още разглеждат България, като последните сделки на Europa и Bluehouse свидетелстват за това. Очакваме тази група да нараства постоянно, но все още сме далеч от момента, в който България ще бъде крайна точка, към която отново да започнве да гледа мнозинството от институционалните инвеститори", казва Андрю Пиърсън.Такава е моментната снимка на пазара. Това не значи, че тя няма да се променя с времето. Чехия например се е включила към основните двигатели на растежа на инвестициите в региона в първата половина от тази година, присъединявайки се към звездата на региона Полша и Русия.Джос Тромп от CB Richard Ellis казва, че в Полша инвеститорите вече гледат към активи, които като качество са близки до първокласните, но не могат да се определят като такива заради характеристики като местоположение в регионален град (например големи търговски центрове), предстоящо предоговаряне на наемите или малък размер на отделния имот (супермаркети). "В известна степен инвеститорите бавно се придвижват към инвестициите, които изискват добавяне на стойност, защото първокачественият сегмент в крайна сметка е ограничен, добавя Тромп. Този сорт неща се вземат предвид в пазар като Полша, но повечето от останалите пазари остават много фокусирани върху основни, първокачествени активи."Ако нещо е сигурно в пазар като този, то е, че инвеститорите вече няма да подхождат така безрезервно към България, както по време на бума. За да продължи притокът на капитали, трябва или да се предложат висококачествени активи, или икономиката бързо да се върне към по-високи темпове на растеж, които да подкрепят заетостта и доходите от имотите."Не мисля, че за една нощ инвестиционните стратегии ще се променят и хората изведнъж ще станат по-агресивни в инвестиционните си решения. Но ще има по-смесени портфейли от защитни позиции и някои по-интересни инвестиции, базирани на растеж, които да подобрят възвращаемостта. Това по естествен път ще увеличи интереса към пазарите на Югоизточна Европа", казва Йън Чърч.